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      2021年江蘇樓市關鍵詞:熱銷、調整、回穩

      2022-01-20 08:43 來源:新華報業網

      對江蘇樓市來說,2021年是不同尋常的一年。1月15日,國家統計局發布《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》后,2021年度房價曲線被完整繪出。從南京、無錫、徐州、揚州4城的房價曲線圖可以看出,樓市經歷了上半年持續上漲、第三季度拐點出現、第四季度房價下行的過程,整條曲線跌宕起伏。

      房屋成交量被視為樓市“晴雨表”。以南京新房市場為例,2021年4月份成交量最高,14235套,8月份成交量最低,4753套,兩者相差近3倍。12月份年底熱銷旺季也僅成交7802套。在無錫,“下半年購房者出現觀望情緒,定金認繳時間從原來的幾天拉長到一個月甚至更長”。

      展望2022年的樓市,“成交量逐漸回升,價格趨于穩定”是專家和許多購房者的共識。

      被推遲的“城市安家夢”

      回望2021年的買房過程,南京女孩小葉沒想到自己竟然經歷了一個完整的樓市調整周期。

      28歲的小葉是2019年底決定在南京買房的。在反復計算過家里能支持的首付和自己能承擔的月供后,她打算入手江北核心區,3萬出頭的均價和5成首付,她的資金預算剛好能買一個90平左右的小三房。當時該區域炙手可熱,開盤搖號中簽率在10%以下是常態。小葉2021年初參加過2次搖號,盡管持有無房購房證明有更高的中簽機會,但她沒有成為“幸運兒”。5月初,就在她等待下一個目標樓盤開盤時,銷售員發來信息——首付提至8成。買不起了!小葉頓時覺得自己在南京的“安家夢”遙遠起來。

      是降低條件買其它板塊的樓盤,還是繼續等待?之后的兩個月里,小葉看了不少其它板塊的低首付樓盤,最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月底南京出現新冠疫情以后,小葉暫停了看房。10月,當小葉再度關注樓市時,發現“風向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤項目,中簽率大大提高,甚至有樓盤出現“基本售罄”的情況。11月,又有新的消息傳來,原來8成首付的樓盤宣布降至5成。小葉感覺自己的購房機會又來了。

      現在,小葉購房的心態從容了許多:“如今銀行貸款利率正在逐漸下調。我決定等遇到最理想的樓盤,并且貸款利率合適時,再出手。”

      小葉的購房經歷不是孤例。據中指研究院發放的問卷調查顯示,僅3成受訪者在2021年成功購房,多以換房改善、首套房需求為主。

      據統計,南京市2021年共開盤696次,推出123704套房源,有199次售罄,占總開盤比例的28.59%。2021年12月下旬,南京網上房地產數據顯示,南京市新房庫存量達到7.5萬套,創10年來歷史新高。同時,南京2021年全年的新房成交總量突破10.7萬套,創下5年來的歷史新高。

      2021年的無錫樓市也呈現出與南京同樣的特點。無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵說:“過去的這一年,調控政策持續加碼,樓市先熱后冷。在房住不炒和三穩的大背景下,無錫先后三批次集中供地,提高土地出讓門檻,加強預售資金監管,出臺住宅品質提升設計指引。同時,銀行融資收緊,按揭貸款利率提高,放款慢。在政策嚴控下,樓市行情在六、七月份開始下滑,令人措手不及。有業內人士說,這是他從業多年來所經歷的樓市降溫最快的一次。”

      連續調控疊加顯效

      “2021年上半年出現樓市過熱,是2020年疫情后政府提振市場經濟、出臺各項扶持政策后的延續效應,也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結果”,南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華說,“市場過熱,調控降溫。上半年接連出臺持續調控政策,加上金融行業對開發貸和購房貸款的雙向收緊,一系列調控持續發揮作用,導致7、8月份市場突然冷卻下來。”

      2021年,通過“兩集中”土地出讓新政,南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的低價”,實現了“穩地價”。沈洵說,無錫2021年的三批“兩集中”供地,第一批情況較好,第二批出現一塊地流拍,第三批大部分地塊以底價成交。下半年,由于政策嚴控,銷售難、融資難、回款難,房地產企業出現投資信心不足的情況。

      金融政策的縮緊,被認為是對2021年房地產市場帶來最大沖擊的因素。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,通過量化指標的方式設置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產貸款占比上限調整為40%,個人住房貸款占比上限32.5%,這被稱為房地產貸款的“兩道紅線”。

      貸款利率的提高改變了一部分購房者的意愿。像小葉一樣由于利率提高而選擇等待的購房者不在少數。南京我愛我家房產中介的程明飛告訴記者,2021年6月份以后,二手房貸款利率提高到6%以上,一套房購房貸款的還款總額增加數十萬元。因此,一部分有購買二手房意愿的客戶選擇了繼續觀望。沈洵說,無錫二手房市場的情況比新房市場更加嚴重,有的企業通過關閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進行“自救”。

      市場對學區房預期的降低直接影響了二手房市場。4月30日的中央政治局會議指出,要防止以學區房等名義炒作房價。緊接著,5月17日,南京市房產局會同教育局、市場監管局等對該市房地產經紀機構開展了專項檢查,重點查看是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

      之后,南京學區房迅速降溫。南京建鄴區一個“雙學區”片區的房產中介告訴記者,2020年該片區每個小區每個月至少成交三四套,2021年6月以來,多個小區至今仍是零成交。

      吳翔華認為,2021年房地產市場的一系列調控,發生了疊加效應。教培、互聯網、游戲等行業的不景氣,也降低了購房需求和購房意愿。他認為,今后要維護房地產市場的長期穩定,應持續完善長效機制。

      房地產稅的征收或將對貫徹“房住不炒”的精神起到長效作用。業內人士認為,近幾年房地產稅試點工作的探索和推進,將對投資投機性炒房產生抑制作用。

      2022年回暖跡象初現

      在1月15日國家統計局發布的《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中顯示,全國有15城12月份新房價格環比上漲,相比11月的9城再加6城,其中南京漲幅排名并列全國第五。此外,南京的二手房價格環比降幅收窄0.2個百分點。這被業內視為南京“率先回暖”的信號。

      對2022的樓市,“回暖”成為專家和購房者的普遍預期。中指研究院發放的問卷調查顯示,受訪置業者認為,2022年的樓市運行偏弱,市場存在緩慢的回升機會,超7成受訪者將在2022年進行置業,整體購房意愿較為強烈。

      沈洵說,2021年末,在政策、金融等利好條件下,無錫樓市從低迷逐步走向回穩。12月份的中央經濟工作會議上提出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。在中央的精神指引下,無錫二手房貸款全面恢復,放貸時間也在加速。房地產企業采取優惠售樓措施,售樓處來訪量增多,新房成交量也比以前有所增加。二手房市場也開始出現了轉機。無錫市政府高度重視房地產市場的發展,于2022年1月9日專門召開房地產企業座談會,市政府將聚焦土地出讓、信貸融資、高品質住宅建設、營商環境等方面加緊研究完善相關政策,給予企業更精準的扶持、更有力的幫助。

      他認為,隨著因城施策,房地產調控在房住不炒的前提下的微調,無錫樓市預計會在一季度走出低迷,二季度逐漸出現復蘇回暖,三四季度呈現穩中有升的態勢。無錫作為一個經濟強市、宜居城市,隨著十四五住房規劃的逐步落實,加上產業強市創新驅動下的人口導入,住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價21600,市場供應充足,住宅存量目前約500多萬平方,去化周期9個月左右,總體比較健康。2022年不會有大漲,更不會有大跌。無錫市各板塊經濟發展勢頭良好,城市建設和配套在加速發展,為樓市復蘇回暖、平穩發展提供了動力。

      吳翔華認為,江蘇各城市的房地產市場目前總體健康平穩。在2022年,隨著前一年壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放松,成交量將好于2021年下半年。在價格上,將繼續維持當前穩定的態勢。

      責任編輯:楊哲源





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